住宅ローン控除とは？対象条件・控除率・初年度の申告

マイホームを買うとき、「住宅ローン控除で税金が戻る」という話を聞いたことがあるかもしれません。ただ、誰でも自動的に戻るわけではなく、条件を満たしたうえで、初年度は自分で確定申告をする必要があります。

この記事では、国税庁のタックスアンサー（No.1211-1）をもとに、住宅ローン控除の基本的な仕組みを整理します。※借入限度額の細かい表や、住宅の種類ごとの最新の区分は、国税庁のページで必ず最新のものを確認してください。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンを使ってマイホームを取得したり増改築したりしたとき、年末のローン残高の一定割合を、所得税から差し引ける制度です。差し引ききれない分は、一定の範囲で住民税からも控除される場合があります。

国税庁の情報では、控除率は0.7%、控除を受けられる期間は13年間（住宅の種類によっては10年間）とされています。

主な条件：自分が当てはまるか確認しよう

控除を受けるには、人と住宅の両方に条件があります。代表的なものを整理します。

項目	国税庁の案内
合計所得金額	2,000万円以下（特例居住用家屋は1,000万円以下）
住宅の床面積	50㎡以上（40㎡以上50㎡未満の特例あり）
自己の居住用の割合	床面積の2分の1以上が自己の居住用
借入期間	10年以上のローン
入居の時期	取得後6か月以内に入居し、控除を受ける年の年末まで引き続き居住

これらは代表的な条件で、ほかにも要件があります。中古住宅や増改築、リフォームの場合は、条件が異なる点にも注意してください。

控除額の目安：住宅の種類で差がある

控除額は、年末のローン残高に控除率（0.7%）をかけて計算しますが、住宅の種類ごとに、年間の控除額の上限が決まっています。国税庁の情報による、年間の控除限度額の例は次のとおりです（一般の方／特例対象個人）。

住宅の種類	入居の時期	年間の控除限度額
認定住宅	令和6年〜令和12年	31.5万円／35万円
ZEH水準省エネ住宅	令和6年〜令和12年	24.5万円／31.5万円
省エネ基準適合住宅	令和8年・令和9年	14万円／21万円

※「特例対象個人」は、子育て世帯・若者夫婦世帯などが対象とされています。そのほか、その他の住宅（上の区分に当たらない新築住宅）は、令和6年以降の入居では原則として控除の対象外となるなど、細かな条件があります。借入限度額の表は、国税庁のページで確認してください。

手続きの流れ：初年度と2年目以降

住宅ローン控除は、初年度は確定申告、2年目以降は会社員の場合、年末調整で手続きするのが基本です。

1. 入居した年の翌年（2月中旬〜3月中旬）に、確定申告書を提出する
2. 申告書に添付する書類（住宅の登記事項証明書、売買契約書の写し、金融機関の年末残高証明書など）を準備する
3. 税務署から、2年目以降用の書類が届く（会社員の場合）
4. 2年目以降は、勤務先の年末調整で、書類を提出して控除を受ける

確定申告の基本は「確定申告の基本」、年末調整は「年末調整とは？」で整理しています。必要書類は、住宅の種類によって変わるため、国税庁の案内でご確認ください。

住宅ローンの種類と、控除の考え方

変動金利や固定金利など、ローンの金利タイプによって、返済額と年末残高の動き方が変わります。金利タイプの違いは「住宅ローンの金利タイプ」で整理しています。控除額は年末残高に連動するため、繰り上げ返済をすると、控除額も小さくなる点には注意が必要です。

また、「借入期間が10年以上」という条件があるため、繰り上げ返済で期間が10年未満になると、控除の対象外になる場合があります。繰り上げ返済を考えるときは、控除への影響も、金融機関や税務署で確認しましょう。

よくある失敗と、その防ぎ方

• 確定申告を忘れる：初年度の確定申告をしないと、控除を受けられない
• 書類をなくす：年末残高証明書は毎年届くので、保管しておく
• 入居時期を勘違いする：取得後6か月以内の入居が条件
• 床面積や所得の条件を確認しない：契約前に、条件を満たすか確認する
• 最新の制度を確認しない：入居年によって、控除の内容が変わる

控除額の計算イメージ

控除額は、「年末のローン残高×0.7%」が基本です。次の表は、説明のための仮の例です（年間の控除限度額の範囲内に収まる前提）。

年末のローン残高	計算	控除額の目安
3,000万円	3,000万円×0.7%	21万円
2,500万円	2,500万円×0.7%	17.5万円
2,000万円	2,000万円×0.7%	14万円

実際の控除額は、住宅の種類ごとの年間の控除限度額、その年に納めた所得税額などによって変わります。所得税から引ききれない場合は、住民税から一部控除される場合があります。

購入前に確認したいチェックリスト

• 自分の合計所得金額が条件の範囲内か
• 購入予定の住宅が、床面積の条件を満たすか
• 住宅の種類（認定住宅・省エネ基準など）は何に当たるか
• 入居の予定時期は、取得後6か月以内か
• 借入期間は10年以上か
• 初年度の確定申告に必要な書類は何か

住宅の種類は、売主や施工会社に発行してもらう証明書などで確認します。契約後に条件を満たさないことが分かると、控除が受けられなくなるおそれがあります。

転勤などで住まなくなった場合は？

転勤などで、年の途中でその家に住まなくなった場合は、控除の扱いが変わることがあります。また、再び住み始めた場合の取り扱いにも条件があります。こうしたケースは個別の確認が必要です。税務署の相談窓口や、国税庁のタックスアンサーで確認しましょう。

よくある質問

住宅ローン控除は、会社員なら自動で受けられますか？

自動ではありません。初年度は、自分で確定申告をする必要があります。2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きできます。

借入限度額はいくらですか？

住宅の種類や入居の時期、世帯の区分によって異なります。国税庁のページに表で示されているため、最新の情報を確認してください。

繰り上げ返済をすると、控除はどうなりますか？

年末残高が減るため、控除額は小さくなります。借入期間が10年未満になる場合は、控除の対象外になることがあるため、事前に確認が必要です。

出典（公式情報）：国税庁 タックスアンサー No.1211-1（最終確認日：2026年10月23日）

まとめ：初年度は確定申告、条件と入居年を必ず確認

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引ける制度です。初年度は確定申告、2年目以降は年末調整が基本です。控除の内容は住宅の種類と入居の時期で変わるため、国税庁のページで最新の条件を確認したうえで、住宅購入やローンの計画を立てましょう。

最終確認日：2026年10月23日。制度・金額・ルールは変更されることがあります。最新の情報は、必ず上記の公式サイトでご確認ください。

本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品の売買・契約を推奨するものではありません。最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。

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