住宅ローンの借り換え｜条件・費用・手続きをフラット35で確認

住宅ローンの借り換えは、金利の差だけでなく、「かかる費用」「借りられる条件」「団信の切り替え」まで見て判断するのが基本です。この記事では、【フラット35】の公式サイトで公開されている借換融資の条件と手続きを例に、借り換えで確認したいポイントを整理します。ほかの金融機関の借り換えは条件が異なるため、実際の申込み先の公式情報も必ず確認してください。特定の商品をすすめるものではありません。（最終確認日：2026年10月23日）

借り換えとは？どんなときに考える？

借り換えは、今の住宅ローンを、別のローンで完済して、新しいローンに切り替えることです。金利が下がることで総返済額が減る可能性がある一方、新しいローンの手数料や登記の費用がかかります。

• 金利タイプを変えたい（変動から固定へ、固定から変動へ）
• 返済額の見通しを立てたい
• 今のローンの金利が高いと感じる

金利タイプの違いは、住宅ローンの金利タイプの記事で整理しています。借り換えは「得か損か」を、費用まで含めて計算して決めましょう。

フラット35の借換融資は、どんな条件？

住宅金融支援機構の【フラット35】借換融資の公式ページによると、主な条件は次のとおりです。

項目	内容
申込人	原則、借換対象ローンの債務者と同じ人。申込時に満70歳未満（親子リレー返済を除く）
借入額	100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）
返済実績	住宅取得時の借入日から申込日まで1年以上経過し、直近1年間正常に返済している
借入期間	「80歳−申込時の年齢」「40年−経過年数」「35年」のうち最も短い年数が上限（長期優良住宅などは別の上限）
金利	全期間固定金利。資金受取時の金利が適用される
保証人	不要

借換えの対象は、本人が住む住宅のローンなどに限られ、投資用物件のローンなどは対象外です。総返済負担率は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が基準です。

借り換えには、どんな費用がかかる？

公式ページでは、借換融資で利用者が負担する費用が次のように示されています。

費用	内容
融資手数料	取扱金融機関により異なる（金融機関ごとの金額は公式ページに記載なし）
抵当権の設定費用	登録免許税、司法書士報酬など。利用者の負担
物件検査手数料	技術基準への適合を確認する場合に必要
火災保険料	返済終了まで加入が必要。現在の保険を継続できる場合もある
保証料・繰上返済手数料	不要

機構の資料では、融資手数料の目安として、定額型は3万〜5万円程度、定率型は借入額の1％〜2％程度と紹介されています。これらの諸費用は、一定の範囲で借入額に含められます。ただし、借入額が増えると返済額も増えるため、現金で払う費用との比較も大切です。

手続きは、どんな流れ？

公式ページの流れを、簡単にまとめます。

1. 借換融資の取扱金融機関に申し込む（団体信用生命保険の種類もこのとき選ぶ）
2. 建築確認日などを確認し、技術基準への適合を確認する書類を出す（必要なら物件検査）
3. 借入契約を結び、資金を一括で受け取る
4. 機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する
5. 今のローンの完済と抵当権の抹消を、返済中の金融機関に申し出る

期間の目安は、公式ページには記載されていません。完済の手続きに時間がかかる場合もあるため、早めに動きましょう。

団信（団体信用生命保険）は、どうなる？

公式ページでは、借換前のローンの団信の保障は、借換えで終了すると説明されています。新しい借換融資で団信に加入するには、改めて申込みが必要です。

• 借換えのとき、団信に加入するかどうかを選ぶ
• 健康上の理由などで加入しなくても、借換融資は利用できる
• 団信に加入しない場合は、金利が異なる（公式のFAQで確認）

団信の条件は、ローンの種類や金融機関で異なります。申込み前に、加入できるか、保障の範囲はどこまでかを必ず確認しましょう。

借り換えが向かない（注意が必要な）ケースは？

次のような場合は、借り換えの条件に合わない可能性があります。

• 住宅取得から1年以上経っていない
• 総返済負担率が基準を超えている（ほかのローンやリボ払いも含めて計算）
• 投資用物件やリフォームのみのローンを借り換えたい
• 借入残高が少なく、費用に見合うメリットが出にくい

リボ払いやカードローンなどの借入れも、総返済負担率の計算に含まれます。リボ払いと分割払いの記事も参考にしてください。借り換えの前に、家計の固定費も見直しておくと安心です。家計の固定費の記事で整理しています。

税金の控除は、どうなる？

借り換えをした場合、住宅ローン控除の扱いが変わることがあります。控除の条件は、借り換え後のローンの内容や、入居時期などで変わります。住宅ローン控除の記事で基本を確認し、個別の判断は税務署や税理士に相談してください。年末調整や確定申告での手続きは、年末調整の記事も参考になります。

借り換えを考えるときの、手順の整理

最後に、検討の順番をまとめます。

1. 今のローンの残高、金利、残りの返済年数を確認する
2. 借り換え後の金利と、諸費用を確認する
3. 諸費用を含めた総返済額を比べる
4. 団信の条件、返済負担率の条件を確認する
5. 複数の金融機関の公式情報で、条件を比べる

最終的な判断は、申込み先の公式情報と、必要に応じて専門家への相談で行ってください。

よくある質問

フラット35の借換融資の上限額はいくらですか？

公式ページでは、借入額は100万円以上1億2,000万円以下とされています。上限は、借換対象ローンの残高と担保評価額の200％のうち低いほうです。

借り換えに保証料はかかりますか？

【フラット35】借換融資では、保証料と繰上返済手数料は不要と案内されています。ただし、融資手数料や抵当権の設定費用などは必要です。

借り換えると団信はどうなりますか？

借換前のローンの団信の保障は、借換えで終了します。新しい借換融資で加入するには、改めて申込みが必要です。

借り換えの申込みは何歳までできますか？

申込時に満70歳未満であることが条件です（親子リレー返済を利用する場合を除く）。

出典（公式情報）：【フラット35】借換融資のご利用条件、【フラット35】借換融資の手続、【フラット35】住宅ローンで考えることを知ろう（2026年4月現在）（最終確認日：2026年10月23日）

まとめ：金利だけでなく、費用と条件まで比べる

住宅ローンの借り換えは、金利の差だけでなく、融資手数料や抵当権の設定費用などの諸費用、団信の切り替え、返済負担率の条件まで確認して判断しましょう。【フラット35】借換融資は、全期間固定金利で、保証料と繰上返済手数料が不要です。申込み先の公式情報で最新の条件を確認してください。

最終確認日：2026年10月23日。制度・金額・ルールは変更されることがあります。最新の情報は、必ず上記の公式サイトでご確認ください。

本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品の売買・契約を推奨するものではありません。最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。

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